Sous-sols, toits-terrasses, façades, le dernier rapport d’expertise a élargi aux parties communes la liste des désordres et malfaçons qui compromettent la bonne livraison des résidences Rooftop.
Problèmes en cascade depuis les toits-terrasses jusqu’aux sous-sols
Désigné en qualité d’Expert aux termes d’une Ordonnance de Référé du Tribunal Judiciaire de Nanterre en date du 7 mai 2024, Monsieur Diaz s’est rendu les 4, 5, 13 et 14 juin 2024 à Antony sur le chantier des résidences Rooftop. Son pré-rapport d’expertise des parties communes est formel : le non-respect des règles de construction (DTU) compromet gravement l’étanchéité des toits, des façades et des sous-sols des bâtiments. Les désordres et malfaçons déjà constatés judiciairement dans les parties privatives en décembre 2023 ne sont donc pas anecdotiques mais systémiques. Ils s’étendent aux parties communes et se répètent selon la même méthode : l’économie de moyens. Explications sommaires et provisoires dans l’attente des documents réclamés au Maître d’Ouvrage, la SCCV Antony Jean Zay*.
Terrasses techniques : des installations de VMC à revoir
Les terrasses techniques des immeubles accueillent les équipements d’extraction d’air et de ventilation. Le constat révèle que la mise en œuvre des moteurs de VMC est non stable sur tous les toits des immeubles. Il note aussi que l’ensemble des gaines de commandes et liaisons électriques sont posées à même la toiture-terrasse sans protections mécaniques et l’absence de résiliant phonique (matelas acoustique anti-vibratoire permettant de réduire les bruits d’impact). Ainsi l’expert indique que l’ensemble des installations des moteurs VMC doit être remis en conformité avec les règles et normes en vigueur.
Toits – terrasses et balcons : une étanchéité fragile
Lors de ses investigations sur site les 4, 5, 13 et 14 juin 2024, l’expert a constaté la pose non stable (calages anarchiques) des murets (murs en L) sur l’ensemble de tous les immeubles. La réalisation des « batards d’eau » sans dimensionnements (faits en découpant les bases des murets en L) ne permet pas de garantir l’étanchéité des terrasses. Mais cette situation affecte aussi les balcons où l’expert constate la non-conformité des ouvrages d’étanchéité exécutés et écrit dans son rapport que tous les ouvrages doivent donc être repris pour se conformer aux règles et normes de construction. « Tout ouvrage exécuté », rappelle l’expert, « doit respecter les standards de qualité et de durabilité, garantissant ainsi la sécurité et le confort des usagers. »
Système d’évacuation des eaux pluviales non conformes
Les descentes d’eaux pluviales situées sur les balcons ou terrasses étanchées sont toute réalisées avec des platines d’étanchéités encastrées dans la dalle. Les eaux sont alors reprises en sous faces par des descentes d’eaux pluviales. L’ensemble de ces descentes sont plaquées en sous faces des dalles bétons des balcons sans espace entre la sous-face des balcons ou terrasse. Ceci est également constaté dans la reprise des eaux pluviales au niveau du plancher du premier sous-sol avec l’absence d’un espace entre la sous-face du plancher et des pipes de reprises. Pour l’expert, tous les ouvrages doivent donc être repris pour se conformer aux règles et normes de construction. Sur ce sujet, lire aussi cet article.
Des garde-corps non sécuritaires
Les garde-corps en verre pincé sont des éléments de sécurité essentiels dans les bâtiments, utilisés pour prévenir les chutes depuis les balcons, les terrasses, les escaliers ou les mezzanines. Leur conformité aux normes et réglementations en vigueur est cruciale pour garantir la sécurité des occupants. Leur conformité est impérative. Dans son pré-rapport, l’expert consigne de fréquents non-respects des distances entre les poteaux BA et les garde-corps (plus de 18 cm pour le plus grand écart) à certains endroits. Cette non-conformité des ouvrages préjudiciable à la sécurité des personnes nécessite que tous les ouvrages doivent donc être repris pour se conformer aux règles et normes de construction.
Absence de drains d’humidité dans les fondations et les sous-sols
Dans une construction, les murs enterrés, ceux des sous-sols (caves, locaux techniques et parkings) doivent être protégés contre les infiltrations d’eau par des dispositifs de drainage adéquats. Les voiles contre terre (murs en béton projeté), lors de leur mise en œuvre, doivent être accompagnés de l’installation de drains à la base des murs. Cela permet de collecter les eaux d’infiltration et de les évacuer efficacement pour prévenir les problèmes d’humidité et de pression hydrostatique dans les sous-sols.
Lors de ses investigations sur site les 4, 5, 13 et 14 juin 2024, comme beaucoup d’acquéreurs, l’expert a constaté que les VCT (voile contre terre) étaient très abimés par endroits car ils étaient exécutés sans la mise en œuvre d’un drain vertical. L’expert demande à la SCCV Antony Jean Zay de lui transmettre en urgence tous les documents permettant d’éclairer sur les prescriptions demandées à l’entreprise titulaire du lot.
Traitement des façades non conformes au DTU
Lors de nos investigations sur site les 4, 5, 13 et 14 juin 2024, l’expert a noté que l’ensemble des ouvrages de ravalement de façades étaient exécutés avec un enduit hydraulique monocouche de chez WEBER et BROUTIN de type Weberpral F.
Selon M. Diaz, la conception du traitement architectural des façades n’est pas conforme aux exigences du DTU et les travaux qui ont été réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art. Ils ont été entrepris en dehors de toutes les obligations imposées par le DTU et complété des obligations techniques des fiches techniques des fabricants. En l’état, l’expert constate une non-conformité générale des façades et estime que les ouvrages doivent donc être repris pour se conformer aux règles et normes de construction.
Menuiseries extérieures à changer et à reposer correctement
Les investigations sur site des 4, 5, 13 et 14 juin 2024 et de décembre 2023, les « visites cloisons avancées » en mars-avril 2024 (voir notre article) montrent que l’exécution du lot Menuiseries Extérieures n’est pas conforme aux exigences du DTU. Certaines portes-fenêtres ont leurs pièces d’appuis bois encastrées dans les seuils béton. Les travaux sont réalisés sans que toutes les préconisation des fiches produits et DTU soient respectés (absence de rejingot) et complétés des obligations techniques des fiches techniques des fabricants. En l’état, l’expert conclut à une non-conformité générale des portes fenêtres situées sur les balcons et terrasses. Et dans ce cas tous les ouvrages doivent donc être repris pour se conformer aux règles et normes de construction.
Dans un premier rapport de décembre 2023, les coûts des travaux des reprises et mises aux normes des appartements ont été estimés entre 35 000 et 70 000 euros par logement. La facture des parties communes pourraient doubler cette somme. La SCCV Antony Jean Zay doit assumer tous ces problèmes et engager à ses frais les travaux de reprise et de conformité.
(*) La SCCV Antony Jean Zay a pour actionnaires les sociétés PIERRE ETOILE, CIBEX et SODES – voir notre acte de vente.
Cet article a fait l’objet d’un droit de réponse qui est consultable ici en conformité avec le Décret n°2007-1527 et son article 4.
