Le 11 octobre 2024, l’Expert Judiciaire DIAZ a rendu son rapport sur les parties communes de la résidence Rooftop Élégance. En dépit des refus catégoriques et répétés de la SCCV Antony Jean Zay de fournir de nombreux documents demandés par l’Expert, ce dernier s’est néanmoins positionné de façon claire sur des désordres observés impactant l’ouvrage et qui pour certains d’entre-eux s’opposent à la réception des ouvrages et peuvent mettre en péril l’intégrité de la structure béton de l’édifice en l’absence de travaux de reprise.
« L’ensemble des désordres énumérés dans le présent rapport entraîne pour certains des non-conformités aux règles et normes en vigueur et peuvent s’opposer à une réception des ouvrages, pour les points soulevées » indique l’Expert Judiciaire DIAZ en conclusion de son rapport (page 41). Nous en reprenons ci-dessous les principaux points.
Multiples risques d’infiltration d’eaux pluviales sur le toit et dans les étages
Les investigations sur site de l’Expert Judiciaire DIAZ, le 4 et 5 juin 2024, font état de désordres s’étendant des toits terrasses jusqu’aux sous-sols. En page 26, de son rapport, l’Expert-Judiciaire DIAZ explique que le traitement observé des toits-terrasses expose à différentes nuisances : acoustiques (absence de dispositif d’amortissement phonique des moteurs des VMC), mais surtout d’étanchéité et de dégradation d’une part de la toiture végétalisée (VMC installées sur des longrines béton à même la toiture végétalisée) et, à plus long terme, de la structure du toit (mauvaise pose des murets en « L », l’eau stagnant sur la terrasse peut s’infiltrer dans les fissures ou les joints et provoquer des dégâts plus importants à la structure au fil du temps). Des infiltration qui pourraient aussi augmenter et s’étendre simultanément aux étages en raison de l’actuelle mise en œuvre des reprises des Eaux Pluviales en sous faces des balcons et terrasses et de l’absence de protection par bande solin (page 27). Si comme l’indique le rapport ces infiltrations d’eau ne sont pas traitées à temps, l’humidité peut alors se propager dans les éléments porteurs du bâtiment et conduire à un affaiblissement structurel (solidité des murs, des planchers et des fondations).
Risques de sécurité pour les personnes
En pages 27 et 28, le rapport fait état d’un risque d’instabilité des dalles posées sur les terrasses étanchées. En effet, l’installation à mauvais escient sur des plots de dalles destinées à être scellées en lieu et place d’un modèle adapté constitue une non conformité majeure, car les dalles pourraient « bouger ou se casser sous le poids des usagers, entraînant des risques de trébuchement ou de chute ». Ces dalles se situant sur une terrasse ou un toit accessible, les conséquences peuvent être graves pour la sécurité des utilisateurs. Le rapport constate également que les garde-corps en verre présentaient des risques immédiats pour la sécurité des ouvriers, ainsi que des dangers pour les futurs résidents après la livraison du projet. Des écarts significatifs par rapport aux normes (allant jusqu’à 18 cm à certains endroits), soulignent un non-respect des distances réglementaires entre les poteaux BA et les garde-corps. S’ajoute à cela les fissurations inexpliquées des poutres situées au rez-de-chaussée du bâtiment D qui font craindre un péril pour la structure du bâtiment.
Des sous-sols dans l’eau : une menace pour la structure béton
Lors des investigations sur site les 4 et 5 juin 2024, l’Expert-Judiciaire a constaté que les voiles contre terre (VCT) ont été réalisées sans la mise en place d’un drain vertical. Selon lui, « l’absence de drainage constitue un risque majeur pour la stabilité de l’ouvrage, notamment en raison de la nature hydrogéologique du site et des risques (page 18). Par ailleurs en raison de la mise en œuvre actuelle des évacuations d’eaux pluviales en sous face des planchers des sous-sols, des risques d’accumulation d’eau et d’inondation sont à craindre. Ils peuvent mener (page 20) à une dégradation prématurée de la structure, réduisant ainsi sa durée de vie et nécessitant des interventions coûteuses et fréquentes.
Sécurité, infiltrations, fissures : des travaux à faire en urgence
Des travaux de remise en état avant livraison sont donc absolument nécessaires et urgents pour la pérennité et surtout pour la sécurité de l’ouvrage et de ses futurs habitants et utilisateurs.
En toiture terrasse, sur les façades (menuiseries extérieures, enduits, joints,…) il s’agit de traiter et de prévenir les infiltrations d’eau pouvant affecter les appartements. Sur les balcons (dalles et garde-corps), il s’agit, d’une mise en conformité qui touche à la sécurité des habitants et des utilisateurs de la résidence. Sans ces reprises, l’Expert-Judiciaire estime que la livraison de l’ouvrage ne saurait être acceptée comme conforme aux normes de construction en vigueur ainsi qu’aux normes de qualité inscrites dans les actes de vente.
Mais plus urgent encore s’agissant de la structure béton de l’immeuble, l’Expert-Judiciaire indique qu’il faut remédier à la présence anormale d’eau dans les sous-sols. Pour cela, il préconise (page 28) au Maitre d’ouvrage de renforcer rapidement les parties sensibles des fondations avec un cuvelage étanche, d’installer des systèmes de pompage temporaire ou permanent de la nappe phréatique et de colmater par injection de résine ou de béton hydrofuge les éventuelles infiltrations.
Enfin, certaines poutres situées en rez-de-chaussée du bâtiment D présentent des fissures significatives. Des jauges témoins ont d’ailleurs été apposées par la SCCV Antony Jean Zay. Interrogée sur cette situation, cette dernière, n’a fourni aucune réponse à l’Expert. Dans son rapport (page 31), il reste interrogatif sur la portée des fissurations et les mesures déjà prises pour garantir l’intégrité des structures.
Au moins 1,2 M€ de travaux estimés pour les parties communes
Les travaux de reprise préconisés et qualifiés d’urgents par l’Expert Judiciaire, n’ont pas été réalisés et ne semblent pas (à notre connaissance) être planifiés compte tenu de la date très proche de la livraison annoncée. Par ailleurs, compte tenu de la non communication par la SCCV Antony Jean Zay des documents techniques demandés, certains chiffrages (comme les reprises en sous-œuvre) n’ont pu être achevés.
Ainsi, en l’état de ces constats, l’Expert-Judiciaire DIAZ chiffre provisoirement (page 33 à 40) à 1,2 M € les travaux de remise en état et aux normes. Ce chiffrage partiel s’ajoute donc à celui estimé en décembre 2023. Pour mémoire, dans le premier rapport sur les parties privatives, soit 30 à 70 000 euros par appartement et donc au bas mot : 2,43 M€ pour les 81 logements.
Qu’en déduire pour les travaux et les acquéreurs de la résidence Rooftop Distinction également construite par Pierre Étoile ?